הסכם תיווך

עולם הנדל"ן מלא במונחים, תהליכים וניירת, והסכם תיווך הוא אחד המסמכים החשובים ביותר שתתקלו בו בתהליך קנייה או מכירה של נכס. בין אם אתם מוכרים דירה, קונים בית חדש או סתם מחפשים לשכור דירה, הסכם תיווך הוא חוזה מחייב שקובע את כללי המשחק ביניכם לבין המתווך. במאמר זה נצלול לעומקו של הסכם התיווך, נבין את המושגים החשובים, נבחן את הסוגיות שעשויות לעלות ונראה כיצד ניתן לוודא שההסכם משרת את האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר. בואו נעשה סדר בבלאגן, ונבין אחת ולתמיד מה חשוב לדעת כשחותמים על הסכם תיווך.

מה זה הסכם תיווך?

אז מה זה הסכם תיווך בכלל? הסכם תיווך הוא הסכם משפטי מחייב בין מתווך, אדם או חברה המסייעים בהבאת שני צדדים לעסקה, לבין לקוח המעוניין בשירותיו. ההסכם מגדיר את תנאי ההתקשרות בין הצדדים, הכוללים בדרך כלל את מהות שירותי התיווך, הגדרת העסקה המבוקשת, שכר הטרחה של המתווך, משך ההסכם ותנאים נוספים. הסכם תיווך נפוץ בתחומים שונים, ביניהם נדל"ן, השקעות, ביטוח ועוד.

 

לכמה זמן תקף הסכם תיווך?

הסכם עם בלעדיות תקף לתקופה שנקבעה בהסכם, עד 6 חודשים לכל היותר (על פי חוק). במקרה זה, המתווך זכאי לדמי תיווך גם אם הקונה הגיע באופן עצמאי, כל עוד העסקה נחתמה בתקופת הבלעדיות. לעומת זאת, בהסכם ללא בלעדיות אין הגבלת זמן, והתוקף קשור ל"גורם היעיל" בעסקה, כלומר מי שהביא באופן משמעותי לסגירתה.

 

אם המתווך פרסם את הנכס וקונה הגיע דרכו - הוא כנראה הגורם היעיל וזכאי לדמי תיווך. אבל אם עבר זמן רב או שהמוכר שיווק את הנכס בעצמו, ייתכן שהמתווך לא ייחשב כגורם היעיל.

 

לסיכום, בלעדיות נותנת ודאות למתווך לגבי משך ההסכם ותשלום דמי התיווך, בעוד שבהסכם ללא בלעדיות, הזכאות לדמי תיווך תלויה בקשר הישיר בין פעולות המתווך לסגירת העסקה.

למה צריך הסכם תיווך?

הסכם תיווך נועד להגן על שני הצדדים המעורבים בעסקה.

• הגנה על הלקוח: ההסכם מבהיר את זכויותיו וחובותיו של הלקוח, מונע אי הבנות ומבטיח שקיפות מלאה מצד המתווך.


• הגנה על המתווך: ההסכם מגדיר את שכר הטרחה המגיע למתווך עבור שירותיו, מונע מחלוקות עתידיות ומבטיח את קבלת התשלום המגיע לו.

איך עובד הסכם תיווך?

הסכם תיווך נכנס לתוקף עם חתימת שני הצדדים. במסגרת ההסכם, המתווך מתחייב לפעול למען הלקוח ולהשתמש במיומנותו וניסיונו על מנת להביא להשלמת העסקה המבוקשת. הלקוח, מצידו, מתחייב לשתף פעולה עם המתווך ולספק לו את כל המידע הנדרש. במקרה של הצלחה, הלקוח משלם למתווך את שכר הטרחה שסוכם מראש.

מה כולל הסכם תיווך מול המוכר?

הסכם תיווך הוא מסמך משפטי המפרט את ההבנות בין המתווך ללקוח (מוכר הנכס). ההסכם מגדיר את תנאי ההתקשרות, הכוללים:

• בלעדיות: האם המוכר מתחייב לעבוד רק עם המתווך הזה, או רשאי לשווק את הנכס בעצמו ו/או באמצעות מתווכים נוספים.


• משך הבלעדיות: במידה ובחרתם בבלעדיות, מהו פרק הזמן בו היא בתוקף (לפי חוק, עד 6 חודשים).


• דרכי שיווק: היכן ואיך המתווך יפרסם את הנכס (אתרי אינטרנט, עיתונים, שלטים וכו').


• שכר טרחה: כמה כסף ישלם המוכר למתווך עבור שירותיו (בדרך כלל באחוזים ממחיר המכירה).


• מועד התשלום: מתי ישולמו דמי התיווך (בדרך כלל עם השלמת העסקה).

מה כולל הסכם תיווך מול הקונה?

הסכם תיווך עם קונה הוא מסמך פשוט יחסית בשלבים הראשונים, ובעיקר מתעד את הדברים הבאים:

• היכרות עם הנכס: שהקונה ראה את הדירה באמצעות המתווך.


• סודיות: שהקונה לא יפיץ מידע שקיבל מהמתווך על הנכס או על המוכר.


• המשך התקשרות: במידה והקונה מעוניין להמשיך בהליכי רכישה, הוא יעשה זאת דרך המתווך.
   

במידה והקונה מחליט להתקדם ולרכוש את הדירה, יורחב הסכם התיווך ויכלול גם את הפרטים הבאים:

• שכר טרחה: כמה ישלם הקונה למתווך (בדרך כלל באחוזים ממחיר הקנייה).


• מועד התשלום: מתי ישולמו דמי התיווך (בדרך כלל עם השלמת העסקה).

חשוב לזכור שהסכם תיווך מחייב את שני הצדדים, ולכן חשוב לקרוא אותו בעיון לפני החתימה.

הסכם תיווך ללא בלעדיות: מה היתרונות של זה?

הסכם תיווך ללא בלעדיות הוא כמו דייט בלי התחייבות - שני הצדדים חופשיים, לטוב ולרע.

 

מצד אחד, אתם לא "תקועים" עם מתווך אחד ויכולים לעבוד במקביל עם כמה מתווכים ואף לשווק את הנכס בעצמכם. מצד שני, מתווך שלא קיבל בלעדיות עשוי להשקיע פחות מאמץ בנכס שלכם, במיוחד אם יש לו נכסים אחרים עם בלעדיות.

 

חשוב לדעת שרוב המתווכים מעדיפים לעבוד עם בלעדיות בתיווך, ולכן מציאת מתווך שיסכים לעבוד ללא בלעדיות עשויה להיות מאתגרת.

 

בקיצור: חופש וגמישות מול מחויבות והשקעה - זו הבחירה שצריך לעשות כששוקלים הסכם תיווך ללא בלעדיות.

מהו שכר הטרחה עבור הסכם תיווך?

דמי התיווך המקובלים עבור מכירת נכס הם 1%-2% ממחיר המכירה (בתוספת מע"מ) מכל צד (מוכר וקונה).

 

במקרה של השכרת נכס, דמי התיווך המקובלים הם שכר דירה של חודש אחד (בתוספת מע"מ) מכל צד (משכיר ושוכר). מתי משלמים? בדרך כלל דמי התיווך משולמים במועד חתימת החוזה עם הקונה או השוכר, בהתאמה.

 

לסיכום, הסכם תיווך הוא מסמך חשוב ביותר בעולם הנדל"ן, המגדיר את היחסים בין המתווך ללקוחותיו. הבנת מרכיבי ההסכם, כמו בלעדיות, שכר טרחה ותוקף ההסכם, חיונית להבטחת עסקה הוגנת ושקופה.

 

זכרו, הסכם תיווך מחייב את שני הצדדים, ולכן חשוב לקרוא אותו בעיון, לשאול שאלות ולוודא שכל הסעיפים ברורים ומקובלים עליכם לפני החתימה. אל תהססו להתייעץ עם הפורטל המתווך שלי על מנת להבטיח את זכויותיכם ולצאת נשכרים מהעסקה.