הרבה פעמים מתווכים יציעו לכם לחתום על בלעדיות בתיווך שהיא אומרת שרק המתווך רשאי למכור את הנכס. בעמוד תראו מה החובות של מתווך שחתום בבלעדיות, מה היתרונות והחסרונות של הנושא ומה אומר החוק.
מה זה בלעדיות בתיווך?
בלעדיות בתיווך היא חוזה והמשמעות שלה היא שבתקופה שסוכמה רק המתווך שאיתו חתמתם את ההסכם רשאי למכור את הדירה. לא מתווך אחר, לא ההורים שלכם וגם לא אתם. כמו שאמרנו בלעדיות בתיווך היא חוזה, לכן גם על המתווך חלות חובות שעליו למלא אחריהן על מנת לקבל את העמלה, עליהן נרחיב בהמשך.
מה הן החובות של המתווך החתום בבלעדיות בתיווך?
כמו שאמרנו לכם בלעדיות היא חוזה כתוב וזה אומר שכל מה שסיכמתם בה צריך להיות כתוב וכלול בחוזה. מה הן החובות שחלות על המתווך בעת חתימה על בלעדיות בתיווך?
- מחיר וייעוץ: אחד הדברים שמתווך אשר חתום בבלעדיות בתיווך מוכרח לעשות הוא לעזור לכם עם תמחור הדירה וייעוץ לגבי איך לסדר אותה כדי שתיראה יותר מושכת ומזמינה לרכישה או השכרה. הרבה פעמים מתווך ייעזר בהערכת השווי של השמאי כמו גם בהיכרות שלו במחירי דירות בשכונה.
- פרסום ושיווק הנכס: על פי חוק בלעדיות למתווך המתווך מוכרח לעשות לפחות 2 פעולות שונות של פרסום, מה שיהיה לפחות במספר אמצעי מדיה ועיתונים. חשוב לומר שאחרי שסגרתם בלעדיות בתיווך, גם אם אתם מצאתם את הרוכש בעצמכם עדיין תהיו מוכרחים בתשלום דמי תיווך.
- מאגר קונים: למתווכים יש מאגר קונים קיים שהוא יודע מה הם מחפשים וזה אחד היתרונות שלו. ייתכן שאתם מחפשים למכור דירה ופנו אליו אנשים אחרים שמחפשים לרכוש דירה דומה.
- ניהול משא ומתן: הערך המוסף המרכזי של מתווך הוא ניהול משא ומתן. מהרגע שבו מוצאים רוכשים פוטנציאליים עד לרגע שבו הדירה נמכרת יכולות להיות אלף ואחת סיבות שונות החל מרגליים קרות, אחד הצדדים שינה את דעתו עלייה או ירידה של מחירי הדיור ועוד.
חוק בלעדיות למתווך
שום דבר לא נמשך לנצח וגם לא תקופת בלעדיות בתיווך. לפי חוק בלעדיות למתווך משך תקופת בלעדיות בתיווך הוא עד 6 חודשים לתיווך דירה או 12 חודשים לתיווך מקרקעין אחר, וזו בהנחה שהמתווך אכן עומד בצד שלו בעסקה. יש מתווכים שיבקשו 3-4 חודשים, אז אם חצי שנה נראית לכם כמו זמן גדול מדי תוכלו לנסות לחפש כאלו - רק שימו לב שהם לא מאוד נפוצים.
טופס בלעדיות למתווך
בלעדיות בתיווך היא כמובן לא הסכם שעושים בעל פה בלבד וחייב להיות משהו כתוב מחייב. הטופס מהווה כחוזה בין שני הצדדים ויהיו בו הדברים הבאים:
- פרטים: פרטי המתווך ובעל הנכס כולל שם, תעודת זהות, מספר עוסק מורשה, רישיון תיווך, טלפון, כתובת.
- תקופת הבלעדיות: תקופת הבלעדיות המוסכמת בין שני הצדדים. חשוב לשים לב ששני הצדדים מסכימים על תאריך התחלה וכן, סיום תקופת בלעדיות למכירת דירה. שימו לב שבמקרה של בלעדיות לתיווך דירה הגג הוא חצי שנה ובמקרה של מקרקעין אחר מדובר בשנה.
- פרטי העסקה: מכירה או השכרה, תיאור של הנכס כולל כתובת, מי הבעלים ומה המחיר של הנכס.
- פעולות שיווקיות: תיאור של אילו פעילויות שיווקיות יעשה המתווך וכמה פעולות. חלק מהמתווכים גם יכתבו במפורט מה הופך אותם ל"גורם יעיל" בעסקה - מושג שנפרט עליו בהמשך.
- דמי תיווך: פירוט של דמי התיווך הרצויים ומה יהיה גובה הפיצויים אם אחד מהצדדים הפר את החוזה.
יתרונות של בלעדיות בתיווך
כמו הרבה דברים בחיים יש יתרונות וחסרונות גם לבלעדיות בתיווך. בואו נתחיל מהיתרונות:
- הנחה בדמי תיווך: הרבה פעמים תקבלו הנחה בדמי התיווך במידה ותחתמו בלעדיות בתיווך. גובה ההנחה יכול להיות חצי אחוז ואפילו אחוז שלם מדמי התיווך.
- תמריץ לתקופה מסויימת: העבודה שיש דד ליין שהמתווך חייב לעמוד בו מתמרצת אותו יותר למכור את הדירה בתקופה הזו.
- שיווק יותר מקצועי: אם אתם בעלי דירה לרוב אין לכם יכולות שיווקיות מדהימות, לעומת מתווכים שזה חלק גדול מהעבודה שלהם. מתווך מקצועי ידע אילו סוגי מודעות יעבדו יותר טוב הן מבחינת תוכן והן מבחינת עיצוב. בנוסף לרוב יש להם מחירים יותר משתלמים על מודעות בעיתון או במדיות אחרות.
- דיבור עם מתווכים אחרים: ברגע שהמתווך חתום בבלעדיות לא תהיה לו בעיה לשתף פעולה עם מתווכים אחרים ואף לחשוף בפניהם את המחיר כי הוא יודע שהם לא מתחרים עתידיים.
- סגירה מהירה יותר: אם המתווך לא חתום בבלעדיות הוא יודע שסיכוייו למכור את הדירה הם נמוכים יותר לכן המאמצים שלו יהיו פחותים מאשר של מתווך שכן חתום בבלעדיות שיעשה את מיטב המאמצים כדי להשיג את העמלה שלו ולמצוא רוכשים במהלך תקופת הבלעדיות.
חסרונות של בלעדיות בתיווך
בכל דבר טוב יש גם רע, אז מה החסרונות של בלעדיות בתיווך?
- מתווך לא איכותי: בלעדיות בתיווך יכול להיות דבר מעולה שייתן מוטיבציה ויגרום למתווך בינוני להצליח למכור את הנכס שלכם. לעומת זאת אם מדובר במתווך לא טוב אתם בבעיה לחודשים או אפילו השנה הקרובים.
- מציאת הרוכש בעצמכם: מצאתם את הרוכש בעצמכם? מזל טוב! במקרה הזה שימו לב שעדיין תצטרכו לשלם דמי תיווך.
- מתווך לא ישר: על מנת להיות מתווך צריך לעבור מבחן אמינות, אך אין שום דבר מעבר לכך כלומר יש הרבה מתווכים בשוק שהם לא אמינים ויכולים להראות את הדירה לאנשים שלא הייתם רוצים
- עיכוב המכירה: הרבה פעמים במידה וסיכמתם על דמי תיווך באחוזים מהנכס ולא בסכום קבוע (מה שנפוץ) המתווך ינסה למכור את הדירה במחיר יותר גבוה על מנת לקבל עמלה גבוהה יותר
האם כדאי לתת בלעדיות למתווך?
אז הבנו את היתרונות והחסרונות, עכשיו נותרת השאלה האם כדאי לתת בלעדיות למתווך:
| יתרון | חיסרון |
| תוכלו לקבל הנחה בדמי תיווך | יכול להיות מתווך לא איכותי |
| תמריץ סגירה מהירה של העסקה | עיכוב במכירה עקב ניסיון למכור במחיר יקר |
| שיווק יותר מקצועית | תשלמו דמי תיווך גם אם מצאתם בעצמכם |
| שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים | מתווך לא אמין ימכור לאנשים שלא תרצו |
גורם יעיל בתיווך
הזכרנו קודם את המושג "הגורם היעיל בתיווך" ועכשיו זה הזמן להרחיב עליו. הגורם היעיל בעסקה הוא הגורם שעשה את מירב המאמצים על מנת לגרום לעסקה להתרחש. לדוגמה אם יש מצב שבו נגמרה תקופה הבלעדיות אבל אכן הגיע רוכש שבאופן ברור הגיע כתוצאה מפעולת שיווק של המתווך ייתכן שדמי התיווך אכן יגיעו למתווך.
שימו לב שזה אף על פי שנגמרה תקופת הבלעדיות בתיווך מפני שניתן לומר שהמתווך היה הגורם היעיל בעסקה. אין כאן הכרח שדמי התיווך יגיעו למתווך אחרי תקופת הבלעדיות וייתכן שמי שיכריע בנושא הזה יהיה בית המשפט, אבל רק שימו לב שזו אפשרות קיימת ונפוצה.
שאלות נפוצות על בלעדיות בתיווך
אתם שואלים וצוות "המתווך שלי" עונה:
הרחבנו בעמוד על כל היתרונות והחסרונות של בלעדיות בתיווך.
עד 6 חודשים לבלעדיות תיווך דירה ועד 12 חודשים לתיווך מקרקעין אחר.